Krav på samtycke
Enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen får en bostadsrättshavare upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen har gett sitt samtycke. Kravet gäller oberoende av hur länge upplåtelsen varar och vem som ska bo i lägenheten. Även kortare uthyrningar, exempelvis via förmedlingstjänster för korttidsboende, är andrahandsupplåtelser och kräver därmed samtycke.
Från andrahandsupplåtelse ska skiljas det fallet att bostadsrättshavaren bor kvar i lägenheten och låter en annan person bo där som inneboende. Det regleras i 7 kap. 9 § och kräver inte samtycke, så länge det inte kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem.
Prövning i hyresnämnden
Om styrelsen vägrar samtycke kan bostadsrättshavaren ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Enligt 7 kap. 11 § ska tillstånd lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke. Kravet sänktes 2014; tidigare krävdes beaktansvärda skäl. Hyresnämndens tillstånd ska begränsas till viss tid.
Vad som utgör skäl bedöms utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Ett typiskt exempel är att bostadsrättshavaren tillfälligt ska arbeta eller studera på annan ort. Andra exempel är att bostadsrättshavaren vill provbo med en partner innan ett gemensamt boende bestäms, eller att lägenheten är svårsåld och kostnaderna behöver täckas under tiden. Även längre utlandsvistelser och vårdbehov kan utgöra skäl.
Föreningen kan å sin sida ha befogad anledning att vägra samtycke om den tilltänkta hyresgästen inte bedöms vara lämplig, om upplåtelsen har karaktär av kommersiell verksamhet eller om bostadsrättshavaren saknar avsikt att återvända till lägenheten. Prövningen är en avvägning mellan bostadsrättshavarens behov och föreningens intresse av att medlemmarna själva bor i huset.
Avgift och hyra
Om stadgarna ger stöd för det får föreningen ta ut en avgift av den bostadsrättshavare som upplåter lägenheten i andra hand. Avgiften får uppgå till högst tio procent av prisbasbeloppet per år. Om stadgarna saknar sådant stöd får någon avgift inte tas ut.
När en privatperson hyr ut sin bostadsrätt tillämpas i regel lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Hyran får inte överstiga ett skäligt belopp, vilket i praktiken innebär att den ska motsvara lägenhetens kapitalkostnad och driftskostnad. Hyresgästen kan hos hyresnämnden begära återbetalning av hyra som överstiger detta belopp. Enligt samma lag har hyresgästen inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om parterna inte har avtalat om det.
Under uthyrningstiden ansvarar bostadsrättshavaren fortfarande gentemot föreningen för årsavgiften och lägenhetens skick. Bostadsrättshavaren ansvarar också för att andrahandshyresgästen följer ordningsreglerna i huset.
Förverkande vid otillåten uthyrning
En bostadsrättshavare som upplåter lägenheten i andra hand utan samtycke eller tillstånd riskerar att bostadsrätten förverkas enligt 7 kap. 18 §. Förverkande innebär att föreningen har rätt att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning, varefter lägenheten kan tvångsförsäljas.
Innan förverkande kan bli aktuellt måste föreningen uppmana bostadsrättshavaren att vidta rättelse. Om bostadsrättshavaren vidtar rättelse utan dröjsmål, eller ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får ansökan beviljad, kan förverkande i regel undvikas. Följderna av en otillåten uthyrning är ändå så allvarliga att ingen bör flytta in innan samtycke eller tillstånd har lämnats.
Föreningens hantering
För styrelsen är det angeläget att ansökningar om andrahandsupplåtelse prövas individuellt och enhetligt. Ett nej som inte grundas på en befogad anledning kommer sannolikt att ändras av hyresnämnden, och föreningen bör därför vara beredd att motivera sina beslut. Tydliga rutiner för hur en ansökan ska göras och vilka uppgifter den ska innehålla underlättar för både medlemmarna och styrelsen.
Bridge Legal biträder bostadsrättshavare i ärenden om andrahandsupplåtelse och bostadsrättsföreningar vid utformningen av rutiner och stadgebestämmelser.